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1- O que é a propriedade horizontal?
Diz-se que um prédio está constituído em propriedade horizontal, quando está dividido em frações autónomas, nomeadamente apartamentos ou andares e garagens, desde que registadas separadamente, devendo ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. Assim, um simples lugar de garagem como tal assinalado no solo com traços delimitadores não constitui fração autónoma, embora o seu uso possa estar reservado a uma fração autónoma.
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2- Quando é que existe o condomínio?
Se os vários apartamentos que constituem um prédio pertencerem a diferentes proprietários, fala-se então em CONDOMÍNIO.
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3- Quem são os condóminos?
Os CONDÓMINOS são as pessoas que, independentemente de viverem ou não no prédio, são simultaneamente proprietárias de uma ou mais fracções e comproprietárias das partes comuns.
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4- Quais são as partes comuns de um prédio?
Consideram-se obrigatoriamente partes comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer fração:
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Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todos os elementos da estrutura do prédio;
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Os telhados ou os terraços de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
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As entradas, vestíbulos, escadas e todas as passagens usuais dos condóminos;
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Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
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5- Que outras partes do prédio podem ainda ser comuns?
Desde que o título constitutivo da propriedade horizontal não diga expressamente que pertencem a uma fracção específica, para além das já referidas, podem ainda ser consideradas partes comuns:
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Pátios e jardins anexos ao edifício;
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Elevadores;
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Dependências do porteiro;
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Garagens e outros lugares de estacionamento;
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E, em geral, as partes que não sejam do uso exclusivo de um dos condóminos.
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6- O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?
É a escritura notarial que instituiu o prédio em propriedade horizontal, ou seja, que o dividiu em fracções autónomas enquanto unidades independentes e partes comuns.
Este documento dá-nos informações muito importantes, como é o caso de :
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Composição de cada apartamento («fracção autónoma»);
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Valor relativo de cada fracção em relação ao valor total do prédio, em percentagem ou em permilagem. Esta indicação é muito importante para se poder calcular quanto é que cada condómino tem a pagar das despesas comuns, como já se verá mais à frente.
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Fim a que se destina cada fracção (habitação, comércio, indústria, etc) ou parte comum.
O título constitutivo pode ainda mencionar outros elementos como sejam:
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Regulamento do condomínio, composto por diversas regras sobre a utilização e a conservação quer das partes comuns do prédio quer das fracções;
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Previsão de recurso a um compromisso arbitrai para resolver questões entre condóminos ou entre a administração e um ou mais condóminos, em substituição do recurso aos tribunais judiciais.
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7 – O título constitutivo pode ser alterado?
Os elementos do título constitutivo – nomeadamente no que diz respeito à composição e ao valor relativo de cada fracção bem como o fim a que cada uma se destina – só podem ser alterados se TODOS os condóminos concordarem em fazer essa modificação.
Se na assembleia de condóminos não estiverem todos presentes, ou representados, mesmo assim uma deliberação pode ser tomada por unanimidade se todos os que comparecerem, e que representem pelo menos dois terços dos votos, votarem favoravelmente e os outros forem notificados, no prazo de trinta dias, por carta registada com aviso de receção.
Os condóminos ausentes têm noventa dias, após a recepção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu consentimento ou discordância. Se não responderem deve-se entender que aprovam as deliberações comunicadas.
Ou seja, basta um condómino não concordar para que a alteração do título não seja possível, o que equivale a dizer que ninguém pode alterar:
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A composição da sua fracção;
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O valor relativo da fracção em relação ao valor total do prédio;
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O fim a que a fracção se destina; se não obtiver para esse efeito uma decisão unânime na assembleia de condóminos;
A alteração do título só pode ser feita através de uma escritura pública, outorgada por todos os condóminos ou apenas pelo administrador em representação destes, devendo, para o efeito, apresentar ao notário a acta da assembleia onde foi decidida a alteração por unanimidade.
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8 – Como se obtém o título constitutivo?
Basta dirigir-se à Conservatória do Registo Predial da área do prédio e pedir uma certidão do mesmo.
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9- Tem que haver regulamento do condomínio?
Em todos os prédios com mais de quatro condóminos é obrigatória a existência de um regulamento que defina as normas de relacionamento dos condóminos entre si e com a administração, de utilização e conservação das partes comuns, etc.
Já se disse que o título constitutivo pode conter, entre outras coisas, o regulamento do condomínio, mas quando esse regulamento não existe, cabe à assembleia ou ao administrador proceder à elaboração do mesmo. Posteriormente, sempre que necessário poderão ser introduzidas novas regras no regulamento desde que devidamente aprovadas pela assembleia.
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10- Quais os direitos dos condóminos?
Desde logo, cada condómino tem direito ao uso não só da sua fracção como também das partes comuns do prédio.
Por outro lado, cabe-lhe participar na gestão do condomínio, votando as deliberações na assembleia de condóminos.
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11- Quais os deveres dos condóminos?
Constituem deveres do condómino:
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Participar nas despesas com as partes comuns do prédio – com excepção daquelas cujo uso esteja atribuído só a alguns condóminos;
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Não prejudicar a segurança nem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, quer por fazer obras novas incorrectas, quer por deixar de fazer reparações necessárias;
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Não destinar a fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
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Não dar à sua fracção fim diverso daquele a que é destinado;
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Celebrar e manter actualizado o seguro contra os riscos de incêndio da respectiva fracção e das partes comuns do prédio;
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Exercer o cargo de administrador, ou administrador provisório, quando lhe competir por lei;
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Comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicilio, ou do seu representante, no caso de não residir no prédio;
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Não praticar actos que tenham sido proibidos pelo título constitutivo ou por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
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Quaisquer outros deveres consignados em regulamento do condomínio.
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12- Quais os tipos de despesas de um condomínio?
É muito importante saber qualificar as despesas que se realizam com as partes comuns do prédio, pois só assim se pode saber quem é responsável pelo seu pagamento.
A) DESPESAS DE UTILIZAÇÃO (OU DE «FRUIÇÃO»)
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Estas são todas as despesas que se prendem com o dia a dia do prédio, com os custos que resultam da utilização das partes comuns. É o caso do pagamento da luz, da água e saneamento das partes comuns do prédio, de pequenas reparações como substituição de lâmpadas e vidros, da compra de artigos de limpeza, de material necessário à gestão do condomínio (recibos, livros, correspondência).
B) PAGAMENTO DE SERVIÇOS DE INTERESSE COMUM
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Este tipo de despesas também tem a ver com a utilização das partes comuns, mas neste caso em vez de se tratar de compras, fala-se na remuneração de pessoas ou empresas que tenham contratos de prestação de serviços com o prédio. É o caso da companhia de seguros, da porteira, do jardineiro, do guarda-nocturno, das empresas com contratos de manutenção de instalações mecânicas, como os elevadores, bombas de água, exaustores de fumo, condutas de lixo e mecanismos de abertura de portões.
C) DESPESAS DE CONSERVAÇÃO
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As despesas de conservação são substancialmente diferentes das que foram referidas acima. Neste caso, já não estão em causa os encargos necessários no dia a dia, mas antes todas aquelas obras e reparações que se têm de fazer para o prédio não se degradar. Estão nesta situação a limpeza e pintura das fachadas e de outras partes comuns, a reparação de algerozes, a substituição de canos, a substituição do mecanismo dos elevadores, etc. De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, devem ser feitas obras de conservação no prédio de 8 em 8 anos.
D) DESPESAS COM INOVAÇÕES
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Sempre que se juntarem ao prédio elementos novos que até à data não existiam, falamos de INOVAÇÕES. É o caso da instalação de uma antena parabólica, intercomunicadores da porta do prédio para os andares, colocação de portas de acesso ao exterior do prédio para a caixa das escadas, substituição integral de instalações ou equipamentos por imposição de novos regulamentos da construção, etc.
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13- Quem paga as despesas das partes comuns?
Se não houver disposição em contrário (por exemplo, no título constitutivo da propriedade horizontal, no regulamento do condomínio ou em deliberação da assembleia), as despesas necessárias para a CONSERVAÇÃO e UTILIZAÇÃO das partes comuns do prédio e ao pagamento de SERVIÇOS DE INTERESSE COMUM são suportadas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções, que está indicado no título constitutivo.
No entanto, as despesas relativas ao pagamento de SERVIÇOS DE INTERESSE COMUM, podem – mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada SEM OPOSIÇÃO por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio – ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou, então, em proporção à respectiva utilização desses serviços por cada um, desde que devidamente especificados e justificados os critérios que determinaram essa escolha.
No que diz respeito às despesas relativas a elevadores, lanços de escadas ou partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos, só as deve pagar quem efectivamente se serve dessas partes comuns.
Em principio, só os próprios proprietários é que são responsáveis pelo pagamento do condomínio, mas pode acontecer que numa fracção arrendada seja o inquilino a pagar unicamente as despesas de UTILIZAÇÃO e de SERVIÇOS DE INTERESSE COMUM, desde que tenha sido especificado no contrato de arrendamento, pois essa possibilidade é autorizada pela própria lei do arrendamento urbano.
Quanto às obras de INOVAÇÕES no prédio, mesmo quem não concorde com essa despesa deve pagar a sua parte, podendo, todavia, recorrer para o Tribunal e se o Juiz vier a decidir que a obra em causa não era necessária e pode ser considerada desproporcionada em relação ao próprio prédio, concederá então o direito a reaver o pagamento efectuado.
Se isso acontecer, o condómino que não pague as despesas não pode beneficiar da inovação, a menos que, posteriormente, decida usufruir da mesma devendo para o efeito pagar a quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
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14- Como custear as obras nas partes comuns?
A administração do condomínio, aquando da realização de obras deconservação ordinária e extraordinária nas partes comuns do prédio, pode recorrer ao Fundo Comum de Reserva para as financiar.
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15- O que é o fundo comum de reserva?
O Fundo Comum de Reserva é obrigatório por lei e é constituído pelas comparticipações de todos os condóminos para ajudar a pagar as obras de conservação que seja preciso realizar no prédio.
A assembleia é que fixa o valor que cada condómino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas despesas correntes do condomínio e deve ser depositado em conta bancária.
A contribuição do condómino para o Fundo deve ser incluída no pagamento da quota do condomínio, por razões de simplicidade.
No entanto, cabe ao administrador ter o cuidado de separar os valores das duas verbas de modo a depositá-las em duas contas diferentes: o que diz respeito à quota para o fundo de maneio do condomínio deve ser depositado numa conta de utilização corrente e a parcela correspondente às entregas para o Fundo deve ser depositada noutra conta aberta especialmente para esse fim.
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16- O que fazer se o condómino não pagar?
Actualmente é muito simples actuar contra um condómino que não paga as contribuições a que está obrigado com o condomínio.
Basta o administrador tirar uma fotocópia autenticada da acta da assembleia que tiver decidido o valor das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e utilização das partes comuns, e recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma acção executiva no tribunal judicial da área contra o condómino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido.
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17- O que é a conta poupança-condomínio?
O montante depositado no Fundo Comum de Reserva pode ser aplicado numa CONTA POUPANÇA-CONDOMÍNIO sob a forma de depósito a prazo com a duração mínima de 1 ano renovável, se a assembleia assim o entender.
O saldo desta conta só pode ser mobilizado pelo administrador ou por qualquer condómino autorizado pela assembleia, exclusivamente para acorrer à realização, nas partes comuns, de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, desde que estas últimas tenham sido determinadas pelas autoridades administrativas, e, desde logo, garante a concessão de um empréstimo ao condomínio titular da conta há mais de 3 anos.
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18- Como gerir o dinheiro do condomínio?
A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias:
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Uma conta de depósito à ordem para pagamento das despesas correntes de utilização e de serviços comuns, onde deverão ser depositadas as quotas pagas pelos condóminos e, eventualmente, outras receitas que o condomínio possua;
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Outra conta para o Fundo Comum de Reserva, preferencialmente um depósito a prazo sob a forma de Conta Poupança-Condomínio, destinada a financiar as despesas de conservação do prédio e, eventualmente, obras com inovações que a assembleia decida financiar através do Fundo.
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19- Que obras pode o condómino realizar na sua fração?
Todas as obras que representem uma inovação no prédio, incluindo aquelas que modifiquem a sua linha arquitectónica ou o seu arranjo estético, só podem ser realizadas se forem autorizadas por uma maioria de 2/3 dos votos do valor total do prédio.
Qualquer condómino pode juntar duas ou mais fracções do mesmo prédio, desde que sejam contíguas, sem que seja necessária a autorização dos restantes condóminos.
No entanto, não se pode dividir uma fracção em duas ou mais, a não ser que o título constitutivo assim o permita ou, então, se todos os condóminos, sem excepção, autorizarem.
É necessário ter em conta que, independentemente de ser ou não necessária, a aprovação pelos condóminos das obras na fracção, todas as obras que impliquem alterações devem ser previamente licenciadas pela Câmara Municipal respectiva.
Não poderá nunca ser alterado o uso das fracções sem o acordo de todos os condóminos e a respectiva licença camarária.
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20- Quem procede à administração do condomínio?
A ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS, constituída por todos os comproprietários e o ADMINISTRADOR nomeado pela assembleia, são os órgãos de gestão do condomínio.
A ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS tem funções essencialmente deliberativas.
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Quantas reuniões pode haver por ano?
A assembleia deverá reunir obrigatoriamente durante a primeira quinzena de Janeiro de cada ano para apreciação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
Para além desta reunião, o administrador ou condóminos que representem 25% ou mais do valor do prédio podem convocar reuniões extraordinárias sempre que pretenderem colocar algum assunto do prédio à discussão.
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Como se contam os votos de cada condómino?
Cada condómino tem tantos votos quanto o total de unidades inteiras da percentagem ou permilagem de todas as fracções que possuir.
Por exemplo, se um condómino for proprietário de uma fracção cujo valor corresponde a 8 % do valor total do prédio, ele dispõe de 8 votos num total de 100, mas se o valor da fracção for de 8,6 % do valor do prédio, ele dispõe de 86 votos num total de 1 000.
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Como se convocam as assembleias?
Os condóminos devem ser convocados com, pelo menos, 10 dias de antecedência, através de carta registada ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
A convocatória deve indicar o dia, o local e a ordem de trabalhos da reunião, bem como os assuntos para cuja aprovação seja necessária a unanimidade dos votos.
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Quantos condóminos têm de estar presentes para se poder deliberar?
Normalmente a assembleia começa desde que se verifique a presença de condóminos que representem mais de metade do número total de votos do prédio.
Nesta reunião as deliberações são tomadas, também, por maioria do número total de votos, ou seja, 51 quando o total é de 100 e 501 quando o total é de 1 000.
Se não comparecer o número de condóminos suficiente e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local.
Esta nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de unanimidade dos votos do prédio, como é o caso da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
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O que fazer em relação aos condóminos ausentes?
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos ausentes têm 90 dias, após a recepção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou discordância.
Se não responderem, deve-se entender que aprovam as deliberações comunicadas.
De notar que os condóminos que não vivam habitualmente no prédio devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, para poderem ser contactados.
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Como se faz o registo das decisões da assembleia?
Deve ser feito um resumo das assembleias em livro próprio destinado a esse fim – são as ACTAS DA ASSEMBLEIA.
As actas devem ser escritas pelo administrador ou por qualquer terceiro que tenha participado na reunião e assinadas por todos os condóminos que tenham estado presentes.
Devem mencionar a data e o local da reunião, a ordem de trabalhos que constava na convocatória, as deliberações da assembleia sobre essa ordem de trabalhos e ainda qualquer outra questão com interesse para o condomínio.
Compete ao administrador guardar o Livro de Actas e mostrá-lo sempre que algum condómino ou pessoa com interesse no prédio lhe peça.
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Como reclamar de uma decisão da assembleia?
Pode acontecer a assembleia tomar alguma decisão que um condómino ache que é contra a lei ou contra regulamento do condomínio que tenha sido aprovado por todos.
Neste caso, o condómino tem 10 dias, contados da deliberação ou da sua comunicação, para exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária para anularem essa decisão e o administrador deve convocá-la num prazo de 20 dias.
Se a assembleia extraordinária não anular a decisão ou se a própria assembleia não se vier a realizar por qualquer motivo, o condómino interessado não tem outra hipótese senão recorrer ao tribunal.
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Como reclamar de uma decisão da assembleia?
Pode acontecer a assembleia tomar alguma decisão que um condómino ache que é contra a lei ou contra regulamento do condomínio que tenha sido aprovado por todos.
Neste caso, o condómino tem 10 dias, contados da deliberação ou da sua comunicação, para exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária para anularem essa decisão e o administrador deve convocá-la num prazo de 20 dias.
Se a assembleia extraordinária não anular a decisão ou se a própria assembleia não se vier a realizar por qualquer motivo, o condómino interessado não tem outra hipótese senão recorrer ao tribunal.
O ADMINISTRADOR pode ser um condómino, ou qualquer pessoa ou empresa que não seja dono de nenhum andar, e tem uma função essencialmente executiva.
Deve existir sempre na entrada do prédio ou noutro sítio visível a todos os condóminos uma placa com a identificação do administrador.
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1º Objecto do Regulamento
O presente regulamento é aplicável nas relações entre os condóminos do prédio situado (a)..........que foi constituído em propriedade horizontal por escritura notarial de (b).../.../..., a fls.... do livro ..... e tem por fim estabelecer os direitos e deveres dos condóminos e a competência dos órgãos administrativos do prédio.
Além dos condóminos, também os familiares, inquilinos, ou qualquer pessoa que resida no prédio deve cumprir as regras deste regulamento.
Em tudo quanto este regulamento seja omisso, aplicar-se-ão as regras constantes dos Arts. 1414.° a 1438.°-A do Título II, do Livro III do Código Civil sobre a Propriedade Horizontal, com as alterações introduzidas pelo Decreto-lei n.º 267/94, de 25 de Outubro e pelo n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.
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2º Personalização do Condomínio
O administrador do condomínio deve providenciar a inscrição do condomínio como pessoa coletiva.
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3º Identificação das Frações
O administrador do condomínio deve providenciar a inscrição do condomínio como pessoa coletiva.
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4º Identificação dos Condóminos
Os condóminos devem fornecer a sua identificação ao administrador do condomínio e, se não viverem habitualmente no prédio, devem também indicar a sua residência habitual.
O administrador do condomínio deve procurar manter actualizada uma lista com a identificação dos condóminos nos termos do número anterior, devendo a mesma ser anexada a este regulamento (Anexo 2).
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5º Partes Comuns
São partes comuns deste prédio: (d)
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Solo, alicerces, pilares, paredes mestras e todos os elementos da estrutura do prédio;
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Telhados ou terraços de cobertura;
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Entrada do prédio, escadas e corredores de passagem;
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Instalações gerais de água, eletricidade, comunicações, gás e ar condicionado;
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Condutas de lixo, bombas de água e outras instalações mecânicas semelhantes;
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Pátios e jardins que envolvem o edifício;
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Elevadores;
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Casa do porteiro;
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Garagens e outros lugares de estacionamento coletivos;
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Arrecadações que sirvam a mais do que um condómino;
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Antenas coletivas;
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Sala de condomínio;
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6º Deveres do condómino na utilização da sua fração e das partes comuns
Pagar as quotas previstas no artigo 12.°.
Não conferir à fração um uso diferente do estipulado na constituição da propriedade horizontal, sem o acordo expresso de todos os condóminos e a respectiva licença camarária.
Não produzir ruídos que perturbem os vizinhos e respeitar sempre o período de repouso sem emissão de barulho entre as 21h00 e as 8h00 de 2.a a 6.a feira e todo o fim de semana.
Não fazer fumos, nomeadamente assados de carvão ou queimadas, nas varandas, jardins, quintais ou qualquer parte envolvente do prédio.
Não estender roupas no exterior sem ser nos estendais colocados originariamente no prédio e sem verificar se a roupa estendida não prejudica os andares inferiores.
Guardar o lixo em sacos bem fechados que devem ser colocados nos contentores próprios, de modo a não pôr em perigo a higiene e a saúde dos moradores.
Respeitar as horas indicadas pela Câmara respectiva e os locais apropriados para colocar os contentores do lixo na rua.
Não despejar águas, lançar lixos, pontas de cigarro ou detritos de qualquer natureza pelas janelas ou em áreas que afectem os vizinhos.
Não guardar nas partes comuns do prédio bens próprios sem autorização expressa da assembleia dos condóminos, como é o caso de bicicletas, motas, vasilhame e arrumos vários.
Ter cuidados redobrados em relação à higiene e sossego nas partes comuns quando possuir animais de estimação que possam sujá-las ou fazer barulho.
Não alterar o arranjo estético do edifício, nomeadamente com a instalação de marquises de alumínio, aparelhos de ar condicionado exteriores, toldos para o sol, placas publicitárias ou pintura da fachada da fracção com cores diferentes das do prédio.
Comunicar à administração do condomínio onde é que pode ser contactado, em caso de ausência superior a 10 dias.
Facultar ao administrador do condomínio o acesso à fracção própria, sempre que este o solicite.
Não ter nenhum comportamento que prejudique o bem-estar ou ponha em risco a segurança dos vizinhos.
Respeitar e cumprir todas as deliberações da assembleia de condóminos.
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7º Obras nas frações autónomas
Quando pretender realizar obras que alterem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício o condómino deve obter a aprovação de pelo menos 2/3 dos votos da assembleia de condóminos e, se pretender dividir a sua fracção em novas fracções, só o pode fazer se nenhum condómino se opuser a isso na assembleia.
O condómino pode fazer obras para juntar duas ou mais fracções contíguas do prédio sem precisar da autorização dos outros condóminos.
Independentemente da autorização dos outros condóminos, as obras deverão ser licenciadas peia Câmara Municipal respectiva, nos termos da lei em vigor.
Antes de iniciar qualquer obra, o condómino deve comunicar ao administrador do condomínio os trabalhos que vai realizar e a duração dos mesmos.
O condómino deve fazer ou consentir que sejam feitas obras na sua fracção, sempre que esteja em causa a integridade e a segurança dos restantes condóminos.
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8º Obras de conservação nas partes comuns
As obras a realizar nas partes comuns devem ser aprovadas pela assembleia de condóminos ou, se forem urgentes, podem ser ordenadas pelo administrador do condomínio ou algum condómino, nos termos dos números seguintes.
Quando a assembleia aprovar a realização de obras nas partes comuns, o administrador do condomínio deve enviar uma carta registada com aviso de recepção aos condóminos não residentes e àqueles que, mesmo residentes, não tenham participado na assembleia que decidiu as obras.
Nessa carta, deve comunicar a natureza das obras e os orçamentos que existirem. Se os ausentes nada disserem nos 30 dias seguintes à recepção da carta, deve entender-se que não se opõem à realização das obras nas condições apresentadas. (e)
Qualquer obra que se revele urgente e cujo valor não ultrapasse os (f) ....... Euros, pode ser ordenada pelo administrador do condomínio, sem carecer de prévia aprovação pela assembleia.
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10º Encargos dos condóminos
As despesas com o pagamento de serviços de interesse comum, a utilização, a conservação e a inovação das partes comuns devem ser pagas pelos condóminos na respectiva proporção do valor da sua fracção em relação ao valor total do prédio.
As despesas com a utilização das partes comuns e com o pagamento de serviços de interesse comum podem, no entanto, ser divididas em partes iguais ou na medida da utilização de cada condómino se, pelo menos 2/3 dos condóminos, sem oposição, assim decidirem em assembleia.
As despesas com obras de inovação das partes comuns devem ser pagas por todos os condóminos a não ser que algum recorra a tribunal e seja dispensado do pagamento. Neste caso, não pode utilizar a inovação que não pagou.
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11º Fundo comum de reserva
Os condóminos devem contribuir para o Fundo Comum de Reserva, que corresponde a um fundo de maneio depositado no banco, para fazer face a despesas com a conservação do prédio.
O pagamento da comparticipação para o Fundo será incluído no valor da quota referida no Art. 12.° e cada condómino deve comparticipar com o valor estipulado pela assembleia, que nunca será inferior a 10% do montante da sua quota nas despesas correntes do prédio.
O Fundo só pode ser utilizado para financiar obras de conservação do prédio e será movimentado pelo administrador sempre e só quando haja uma deliberação da assembleia nesse sentido.
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12º Quotas
Os condóminos estão obrigados ao pagamento de uma quota que representa a sua parte nas despesas correntes do prédio – serviços de interesse comum, utilização e conservação ordinária das partes comuns – e que inclui ainda a sua comparticipação para o Fundo Comum de Reserva.
A assembleia de condóminos deve decidir se o pagamento das quotas destinadas a cobrir as despesas correntes é feito mensal, trimestral ou semestralmente, devendo os condóminos proceder ao pagamento das quotas no início de cada período a que as mesmas disserem respeito.
Para além das quotas referidas nos dois números anteriores, pode a assembleia deliberar uma quotização extraordinária destinada a fazer face a alguma despesa de conservação ou de beneficiação cujo valor ultrapasse as disponibilidades do fundo comum de reserva ou do fundo de maneio corrente do condomínio.
O meio de pagamento será aquele que a assembleia decida, dentro das seguintes hipóteses:
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Entrega ao administrador;
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Depósito na conta do condomínio;
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Transferência bancária para o condomínio.
A falta de pagamento da quota nos 8 dias seguintes àquele em que devia ser paga, faz com que o condómino seja obrigado a pagar mais 50% do valor a que estava obrigado.
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13º Contas bancárias do condomínio
O condomínio deve possuir duas contas bancárias: uma conta de depósito à ordem destinada aos pagamentos e recebimentos correntes e uma conta de depósito a prazo onde devem ser depositados os montantes respeitantes às comparticipações para o Fundo Comum de Reserva.
A conta de depósito a prazo do Fundo Comum de Reserva deverá ser, preferencialmente, uma Conta Poupança-Condomínio.
As contas bancárias são movimentadas pelo administrador do condomínio.
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14º Direitos dos condóminos
Os condóminos têm o direito de utilizar não só a sua fracção como as partes comuns do prédio.
Por outro lado, cabe-lhes o direito de participar na gestão do condomínio, através da sua presença nas assembleias onde se tomam as deliberações respeitantes ao prédio.
Os condóminos têm direito à informação sobre os assuntos respeitantes ao prédio, podendo para esse efeito solicitar ao administrador do condomínio a apresentação do livro de actas e outros documentos do prédio.
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15º Assembleia de condóminos
A assembleia de condóminos deverá reunir obrigatoriamente na primeira quinzena de cada ano para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento.
Para além desta reunião, o administrador ou condóminos que representem 25% ou mais do valor do prédio podem convocar reuniões extraordinárias sempre que pretenderem colocar algum assunto do prédio à discussão.
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16º Contagem dos votos
A assembleia de condóminos deverá reunir obrigatoriamente na primeira quinzena de cada ano para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento.
Para além desta reunião, o administrador ou condóminos que representem 25% ou mais do valor do prédio podem convocar reuniões extraordinárias sempre que pretenderem colocar algum assunto do prédio à discussão.
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17º Convocação das assembleias
Os condóminos devem ser convocados com, pelo menos, 10 dias de antecedência, através de carta registada ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
A convocatória deve indicar o dia, o local e a ordem de trabalhos da reunião, bem como os assuntos para cuja aprovação seja necessária a unanimidade dos votos.
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18º Formação de maiorias
Se não comparecer o número de condóminos suficiente para formar maioria e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local.
Esta nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.
As deliberações que precisem de unanimidade dos votos do prédio podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos 2/3 do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
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19º Condóminos ausentes das assembleias
As deliberações têm de ser comunicadas aos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.
Os ausentes têm 90 dias para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou discordância. Se não responderem, deve-se entender que aprovam a deliberação comunicada.
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21º Impugnação das deliberações da assembleia
Se pretender impugnar uma decisão da assembleia, o condómino tem 10 dias, contados da deliberação ou da sua comunicação, para exigir ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária para propor a anulação dessa decisão, devendo o administrador convocá-la num prazo de 20 dias.
Se a assembleia extraordinária não anular a decisão, o condómino interessado poderá ainda recorrer ao tribunal.
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22º O administrador do condomínio
O cargo de administrador do condomínio, poderá ser desempenhado por qualquer condómino a não ser que exista no prédio alguém que habite normalmente numa fracção como inquilino e seja reconhecido como pessoa idónea, responsável e voluntariosa e mereça a aprovação da maioria dos restantes condóminos.
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23º Eleição do Administrador
O administrador do condomínio é eleito pelos condóminos na assembleia, sendo o seu período de funções normalmente de um ano, a não ser que se decida por outro prazo, mantendo-se sempre em funções até que seja eleito o seu sucessor.
Se a assembleia não eleger administrador, e se este não tiver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções serão obrigatoriamente desempenhadas por um administrador provisório.
Se nenhum condómino quiser exercer o cargo, deve ser escolhido aquele que tenha mais percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
Se existirem vários com os mesmos valores, como as fracções estão indicadas no Registo Predial por ordem alfabética, deve ser escolhido o que tem a letra mais anterior.
Deve existir sempre na entrada do prédio, ou noutro sítio visível a todos os condóminos, uma placa com a identificação do administrador do condomínio.
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25º Impugnação dos atos do administrador
O condómino que não concordar com um acto do administrador do condomínio pode convocar uma assembleia extraordinária para reclamar desse acto.
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26º Funções do Administrador
Compete ao administrador:
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Convocar a assembleia de condóminos;
Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
Prestar contas à assembleia;
Gerir duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o Fundo Comum de Reserva.
Executar as deliberações da assembleia;
Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à conservação dos bens comuns;
Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e judiciais;
Transmitir aos condóminos todas as notificações que venha a receber das autoridades administrativas;
Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
Dar uma cópia do regulamento do condomínio a todas as pessoas que vivam no prédio, mesmo que não sejam proprietárias dos andares, como é o caso dos inquilinos.
Transmitir aos condóminos não residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio.
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27º Responsibilidade Civil
A responsabilidade civil por danos causados pelo imóvel ou por factos que respeitem ao condomínio, reparte-se entre os condóminos na proporção das suas fracções.
A responsabilidade civil por danos causados pelos condóminos, seus familiares, empregados e pessoas a quem tenham facultado o uso da fracção, onerosa ou gratuitamente, será da responsabilidade do condómino, independentemente dos direitos que possa vir a fazer valer sobre os causadores dos factos.
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28º Seguros
O Seguro de Incêndio do prédio é obrigatório, devendo todos os condóminos possuir e manter actualizado o referido seguro, cobrindo a sua fracção e a quota-parte de zonas comuns dos riscos de incêndio.
Para efeitos do número anterior, devem os condóminos comunicar ao administrador a existência de seguro de incêndio das fracções de que são proprietários, indicando o nome da companhia seguradora, número de apólice e valor seguro, facultando cópia do contrato ou do último recibo.
É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
No caso de rescindirem o contrato de seguro, os condóminos devem comunicar imediatamente o facto ao administrador. Caso não celebrem um novo seguro, o administrador deve efectuá-lo pelo valor que, para o efeito tenha sido fixado em assembleia, ficando com o direito de reaver o respectivo prémio.
O pessoal afecto aos serviços comuns deverá estar seguro contra o risco de acidentes de trabalho, por valor correspondente aos seus ordenados.
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29º Litígios e penalidades
Os litígios provenientes de divergências entre condóminos e/ou entre estes e o administrador, serão resolvidos pela assembleia de condóminos, depois de ouvidas as partes em desacordo.
Não sendo possível a resolução em assembleia, e consoante a gravidade dos factos, serão resolvidos os litígios através de recurso ao Tribunal do Foro da Comarca da área da situação do prédio.
As normas deste regulamento, as deliberações da assembleia e as ordens que para a sua execução emanem do administrador, devem ser escrupulosamente respeitadas pelos condóminos, moradores e demais utentes do prédio.
Quando o administrador, depois de o tentar, não consiga fazer cumprir o disposto no número anterior, pode propor à assembleia, por escrito, expondo os seus fundamentos, a aplicação de multas ou penalidades ao infractor, com valor variável entre 5 Euros e 37,50 Euros, sem prejuízo de outras medidas que incluam a indemnização para reparação de danos.
O produto das multas e dos juros bancários será contabilizado como receita extraordinária.
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30º Aprovação e alteração do regulamento
O presente regulamento ou qualquer alteração que lhe seja introduzida, necessita da aprovação em assembleia de condóminos com uma maioria qualificada de 2/3 dos votos do expressos do valor total do prédio.
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31º Entrada em vigor do regulamento
O Regulamento ou qualquer alteração entra em vigor 30 dias após a sua aprovação em assembleia.